Ön hazırlık dosyası
Yönetim; malik listesini, arsa paylarını, tapu ve varsa mimari proje ile yapı ruhsatı/iskan belgelerini toplar. Binanın mevcut durumu ve malik beklentileri yazılı hâle getirilir.
Ücretsiz değerlendirme Ana sayfaya dönBinanızı yenilerken
Kentsel dönüşüm rehberi
Binanızı yenilerken
doğru adımı bilin.
Kanuni süreç, kira yardımı ve finansman seçeneklerini anlaşılır bir dille bir araya getirdik. Her yapı ve hak sahipliği durumu farklı olabileceği için ilk değerlendirmeyi uzmanlarla yapın.
Apartman ve site yönetimleri için
Bir binanın kentsel dönüşüme
girme adımları
Yönetimin görevi tek başına müteahhit seçmek değil; maliklerin doğru bilgiyle karar vereceği şeffaf süreci kurmak, kararları belgelemek ve uygulamayı düzenli takip etmektir.
İlk malik toplantısı
Kentsel dönüşüm gündemiyle toplantı çağrısı yapılır. Teknik inceleme, teklif toplama, danışman seçimi ve süreç komisyonunun yetkileri ayrı ayrı görüşülerek karar defterine yazılır.
Riskli yapı tespiti
Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa masrafları kendisine ait olmak üzere başvurabilir.
Rapor, ilan ve itiraz
Rapor idarece incelenir ve riskli yapı kararı tapuya bildirilir. Malikler, ilan süresinin son gününden itibaren 15 gün içinde yetkili idareye itiraz edebilir.
İmar ve fizibilite
Güncel imar durumu, arsa alanı, emsal, bağımsız bölüm dağılımı ve yaklaşık yapım maliyeti incelenir. Kat karşılığı veya malik finansmanlı model karşılaştırılır.
Tekliflerin karşılaştırılması
Birden fazla yükleniciden aynı kapsam üzerinden teklif alınır; yetki belgesi, mali yeterlilik, teknik kadro, biten işler, teminat ve teslim programı birlikte incelenir.
Uygulama kararı
Proje modeli, paylaşım planı ve sözleşme teklifi bütün maliklere sunulur. Kanun kapsamındaki yeni uygulama kararı, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir.
Bildirim ve sözleşme
Karara katılmayan maliklere karar ve teklif usulüne uygun bildirilir. Yüklenici sözleşmesi; teminat, teslim süresi, teknik şartname, cezalar ve tapu devir aşamalarını açıkça içerir.
Tahliye, destek ve yıkım
Tahliye planı yapılır, kira yardımı veya kredi başvuruları değerlendirilir, abonelikler kapatılır ve yıkım ruhsatı süreci tamamlanır.
Ruhsat, inşaat ve teslim
Mimari ve mühendislik projeleri onaylatılır, yapı ruhsatı alınır. İnşaat denetim ve ilerleme raporlarıyla takip edilir; iskan ve kat mülkiyeti işlemleri sonrası teslim yapılır.
Karar kontrol listesi
Apartman yönetiminin
alması gereken kararlar
Aşağıdaki başlıklar, toplantı gündeminde ayrı maddeler hâlinde görüşülmeli; katılanlar, arsa payları, kabul-ret oyları ve karar metni açık biçimde karar defterine geçirilmelidir.
Süreç komisyonu
Teklif toplama, belge hazırlama ve maliklerle iletişim için bir komisyon belirlenir. Komisyonun sınırları ve raporlama yükümlülüğü yazılır.
Teknik ve hukuki danışmanlık
İmar-fizibilite çalışması, sözleşme incelemesi ve gerektiğinde bağımsız teknik kontrol için hizmet alınmasına karar verilir.
Teklif toplama yöntemi
Yüklenicilerden istenecek belgeler, ortak teknik şartname, teklif son tarihi ve karşılaştırma ölçütleri önceden belirlenir.
Proje ve yüklenici seçimi
Seçilen proje modeli, paylaşım oranı, bağımsız bölüm dağılımı, yüklenici ve sözleşme taslağı maliklerin oyuna sunulur.
Teminat ve sözleşme şartları
Teminat türü, teslim tarihi, gecikme cezası, teknik malzeme listesi, tapu devir takvimi ve fesih koşulları kararda açıkça gösterilir.
Tahliye ve uygulama planı
Tahliye takvimi, ortak aboneliklerin kapatılması, yıkım işlemleri, saha teslimi ve düzenli ilerleme bilgilendirmesi planlanır.
Yetki sınırı: Apartman yönetiminin veya oluşturulan komisyonun teklif toplama yetkisi, maliklerin yerine nihai sözleşme imzalama yetkisi anlamına gelmez. Sözleşme, vekâlet ve tapu işlemleri için somut projeye göre noter ve hukuk uzmanı kontrolü yapılmalıdır.
6306 sayılı Kanun
Kentsel dönüşüm kanunu
neyi düzenler?
6306 sayılı Kanun; riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların güvenli hâle getirilmesine ilişkin tespit, tahliye, yıkım ve yeniden yapım işlemlerinin temel çerçevesini belirler.
Resmî mevzuat sayfasıKim başvurabilir?
Riskli yapı tespiti için maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, masrafları kendisine ait olmak üzere lisanslı kuruluşa başvurabilir.
Karar çoğunluğu
Riskli yapının yerine yapılacak yeni uygulamalara ilişkin kararlar, güncel düzenlemeye göre hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir.
İtiraz hakkı
Riskli yapı tespitine, ilan süresinin son gününden itibaren 15 gün içinde ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetkili belediyeye itiraz edilebilir.
Geçici barınma desteği
Kira yardımı
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda bulunan konut veya işyeri için malik, yapıda ikamet eden kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri durumlarına göre destek başvurusu yapabilir.
Önemli: Aylık yardım tutarı ve ödeme süresi il, hak sahipliği ve güncel resmî kararlar doğrultusunda değişebilir. Başvuru öncesinde yetkili idareden güncel tutarı teyit edin.
Başvuru süresi
1 yılTahliye tarihinden itibaren
veya3 ayYıkım tarihinden itibaren
Malik için temel belgeler
- Başvuru dilekçesi
- Tahliyeyi gösteren adres raporu veya belediye yazısı
- Tapu belgesi ve güncel taşınmaz kaydı
- Yıkım bilgisinin A.R.A.A.D. sistemine işlenmesi
- Hak sahibi adına Ziraat Bankası vadesiz TL hesabı
Kiracı ve işyeri başvurularında istenen belgeler farklılaşır. Adres ve bağımsız bölüm bilgilerinin resmî kayıtlarla uyumlu olması gerekir.
Kira yardımı kılavuzuFinansman seçenekleri
Faiz destekli krediler
ve temel şartlar
Riskli yapısı tespit edilen gerçek veya tüzel kişiler, konutunu ya da işyerini yapmak, edinmek veya güçlendirmek için protokollü bankalara başvurabilir. Banka kendi kredi değerlendirmesini yapar; uygun bulunan başvuru 6306 sayılı Kanun kapsamında Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca incelenir.
| Kredi türü | Üst limit | Yıllık faiz desteği | Anapara ödemesiz | Azami vade |
|---|---|---|---|---|
| Güçlendirme kredisi | 240.000 TL | 600 baz puan | 2 yıl | 10 yıl |
| Konut yapım kredisi | 600.000 TL | 600 baz puan | 2 yıl | 10 yıl |
| Konut edinme kredisi | 600.000 TL | 600 baz puan | 1 yıl | 10 yıl |
| İşyeri yapım kredisi | 600.000 TL | 450 baz puan | 2 yıl | 7 yıl |
| İşyeri edinme kredisi | 250.000 TL | 450 baz puan | 1 yıl | 7 yıl |
Başvuru zamanı
Faiz desteği için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde protokollü bankaya başvurulmalıdır.
Toplam üst sınır
Bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi anapara tutarı 3.000.000 TL’yi geçemez.
Banka değerlendirmesi
Kredi onayı otomatik değildir. Gelir, kredi geçmişi, teminat ve bankanın kredilendirme kuralları ayrıca değerlendirilir.
Bilgilendirme notu: Tablodaki rakamlar Kentsel Dönüşüm Başkanlığının yayımladığı faiz desteği tablosundan alınmıştır. Limitler, oranlar ve banka koşulları değişebileceğinden başvuru gününde resmî kaynak ve protokollü bankadan teyit edilmelidir. Bu sayfa hukuki veya finansal danışmanlık değildir.
Resmî faiz desteği tablosu İlk adımı birlikte atalım